Klub Odpowiedzialnych Finansów przy Europejskim Kongresie Finansowym po okresie ograniczeń wywołanych pandemią powrócił jesienią 2021 do właściwej formy działalności i w roku 2022 funkcjonował już bez ograniczeń sanitarnych. W odróżnieniu od roku 2021, gdy prace Klubu dotyczyły zagadnień związanych z kredytami walutowymi, w roku 2022, w związku z szybko rosnąca inflacją, a w ślad za nią stopami procentowymi, uwaga Klubu skoncentrowała się na szybko narastającym ryzyku obarczającym portfel kredytów mieszkaniowych: ryzyku stopy procentowej oraz ryzyku kredytowym.

Ów niepokojący wzrost ryzyka stopy procentowej wynikał z faktu, iż długoterminowe kredyty mieszkaniowe w portfelach polskich banków zostały udzielone niemal wyłącznie na zmienną stopę procentową. Nic więc dziwnego, że jesienią 2021 roku, gdy stopy procentowe zaczęły szybko rosnąć, doszło do szybkiej materializacji ryzyka stopy procentowej. Proces ten w najsilniej dotknął kredytobiorców, którzy zaciągnęli swoje zobowiązania w okresie najniższych historycznie stóp procentowych, czyli między wiosną 2020 a jesienią 2021. Pomimo różnorodnych działań podejmowanych przez banki oraz przez instytucje państwa, sytuacja wielu kredytobiorców jest trudna.

Ocenie sytuacji, a w konsekwencji ocenie ryzyka obarczającego polski rynek kredytów mieszkaniowych, poświęcony był cykl dyskusji panelowych, których Klub był organizatorem, lub w których uczestniczył. Były to:
• Czy grozi nam kryzys na rynku hipotecznych kredytów mieszkaniowych – dyskusja zorganizowana przez KOF odbyła się podczas Kongresu Bankowości Detalicznej w grudniu 2021. Jej celem było zdiagnozowanie bieżącej sytuacji i zagrożeń, które mogą się pojawić w najbliższej przyszłości;
• Gwarantowany kredyt mieszkaniowy – co dalej z LtV – dyskusja zorganizowana przez KOF
• Ryzyko stopy procentowej kredytów hipotecznych – KOF był jednym z uczestników dyskusji – dyskusje odbyły się podczas seminarium Ryzyko i Regulacje w Sektorze Bankowym w kwietniu 2022;
• Kumulacja i narastanie ryzyk prawnych w relacjach z kredytobiorcami – dyskusja zorganizowana przez KOF odbyła się podczas seminarium Zarządzanie Ryzykiem i Kapitałem w maju 2022;
• Nowy Kształt Rynku Kredytów Mieszkaniowych – dyskusja okrągłego stołu organizowana przez KOF odbyła się podczas Europejskiego Kongresu Finansowego w czerwcu 2022.

Z wypowiedzi uczestników powyższych dyskusji wynikało, że polski rynek kredytów mieszkaniowych znalazł się w sytuacji, która wymaga zmiany modelu jego funkcjonowania. Dotychczasowy model zbudowany był na jednym tylko rodzaju kredytu: kredycie na zmienną stopę oprocentowany zgodnie z formuła Wibor plus marża. W początkowym okresie budowania rynku kredytów mieszkaniowych model ten dość dobrze się sprawdzał. Dopóki stopy procentowe w miarę systematycznie malały z niewielkimi i niezbyt silnymi okresami wzrostu, nie był on kontestowany przez kredytobiorców. Ale okres spadków stóp procentowych już się skończył i polski rynek, podobnie jak rynki innych krajów wszedł w okres wysokich i niestabilnych stóp procentowych. Kredytobiorcy nagle zwrócili się w stronę kredytów na stałą stopę, ale i ten rodzaj kredytu obarczony jest czynnikami ryzyka. Kraje o rozwiniętych rynkach finansowych stosują bardziej złożone rozwiązania, które lepiej chronią kredytobiorców przed ryzykiem, niż zwykły kredyt na stałą stopę procentową. Można, a nawet należy czerpać z ich doświadczeń, ale propozycja zmian musi być dostosowana do danego rynku, w tym przypadku – polskiego.

W czerwcu Klub opracował zbiór pytań odnoszących się do najważniejszych zagadnień mających wpływ na przyszłość polskiego rynku kredytów mieszkaniowych, w pierwszym rzędzie dotyczących oferty produktowej, procesu kredytowania, finansowania tego rynku, identyfikacji czynników ryzyka. Pytania zostały skierowane do szerokiego spektrum ekspertów w różny sposób powiązanych z rynkiem kredytów mieszkaniowych: od banków i organów sieci bezpieczeństwa do organizacji kredytobiorców. Na tej podstawie, we współpracy z ekspertami opracowana została propozycja nowego kształtu rynku kredytów mieszkaniowych, która – po uzgodnieniach z interesariuszami – została w listopadzie przedstawiona podczas Kongresu Bankowości Detalicznej.

Do udziału w ekspertyzie grupowej zaproszono ponad stu ekspertów ze środowisk: bankowego, nadzorców, regulatorów, firm konsultingowych, instytucji ochrony praw konsumenta i społecznych organizacji konsumenckich, środowiska akademickiego i deweloperów. Do końca lipca napłynęły 63 odpowiedzi. Niemal wszyscy zaproszeni do udziału w badaniu przekazali swoje opinie. W wielu przypadkach jedną, uzgodnioną odpowiedź nadesłało kilka osób z danej instytucji, Stąd różnica między liczbą nadesłanych odpowiedzi i liczbą adresatów pytań. Odpowiedzi, a zwłaszcza pogłębione opinie wyrażone w związku z konkretnymi pytaniami stanowiły podstawę pierwszego szkicu propozycji.

Jesienią odbyły się trzy dyskusje robocze w gronie ekspertów:
• 10 października odbyła się robocza dyskusja na temat propozycji dotyczących procesie udzielania kredytów mieszkaniowych oraz samych kredytów. Wzięło w nie udział 52 ekspertów.
• 9 listopada odbyła się robocza dyskusja na temat propozycji dotyczącej finansowania rynku kredytów mieszkaniowych, ze szczególnym uwzględnieniem listów zastawnych. Wzięło w niej udział 30 ekspertów.
• 15 listopada obyła się robocza dyskusja na temat relacji banków z klientami i edukacji finansowej. Wzięło w niej udział 32 ekspertów.

Gotowe opracowanie zawierające 10 sformułowanych na jego podstawie najważniejszych rekomendacji kierowanych do wielu adresatów zostało przedstawione i poddane pod dyskusję podczas Kongresu Bankowości Detalicznej w dniu 30 listopada. Dwa tygodnie później, 15 grudnia, Klub zaprezentował ostateczną wersję głównych rekomendacji podczas konferencji prasowej zorganizowanej przez Europejski Kongres Finansowy. Raport, zawierający wszystkie rekomendacje oraz zanonimizowane zestawienie odpowiedzi nadesłanych przez ekspertów znajduje się tutaj.

Rekomendacje stanowiące wnioski z Raportu dotykają szeregu spraw o kluczowym znaczeniu dla rozwoju runku kredytów mieszkaniowych i poprawy sposobu jego funkcjonowania są z konieczności dość ogólnej natury. Ich wdrożenie wymagać będzie sporządzenia przez niewielkie zespoły ekspertów bardziej szczegółowych materiałów. Powinno to nastąpić w pierwszej połowie 2023 roku.